גג משותף יכול להפוך משטח שאינו מנוצל למקור של חשמל והכנסה עבור הבניין. עם זאת, התקנת מערכת סולארית דורשת הסכמה מסודרת בין בעלי הדירות, בדיקה מקצועית של הגג והבנה ברורה של העלויות ושל חלוקת ההכנסות. הנה הדברים המרכזיים שכדאי להכיר לפני שמעלים את הנושא באסיפת הדיירים.
מהי מערכת סולארית על גג משותף?
מערכת סולארית מורכבת מפאנלים שמייצרים חשמל מאור השמש. את החשמל אפשר לייעד לצריכה המשותפת של הבניין, כמו תאורה, משאבות ומעליות, או להזרים לרשת ולקבל תמורה בהתאם למסלול שנבחר.
ההכנסה יכולה להיכנס לקופת ועד הבית, לשמש לכיסוי הוצאות משותפות או להתחלק בין בעלי הדירות לפי ההסכם שנקבע מראש.
איזו הסכמה נדרשת מהדיירים?
לצורך התקנת מערכת על הרכוש המשותף נדרשת, ככלל, הסכמה של בעלי שני שלישים מהדירות, שבבעלותם גם שני שלישים מהרכוש המשותף. לא די לספור רק את מספר המשתתפים באסיפה, ולכן חשוב לבדוק גם את החלק היחסי של כל דירה ברכוש.
לפני ההצבעה מומלץ להציג לדיירים בדיקת היתכנות, הצעת מחיר, תחזית הכנסה, תקופת התקשרות ותוכנית לחלוקת הרווחים וההוצאות. החלטה ברורה ומתועדת יכולה למנוע מחלוקות בהמשך.
האם נדרש היתר בנייה?
הטענה שלפיה תמיד נדרש היתר בנייה אינה מדויקת. התקנת מערכת פוטו־וולטאית על גג קיים עשויה להיות פטורה מהיתר, כל עוד היא עומדת בתנאי התקנות, בתוכניות החלות על הנכס ובהנחיות הרשות המקומית. במקרים מסוימים עדיין נדרש דיווח לרשות ואישור של מהנדס.
לכן כדאי שהחברה המתקינה תבדוק מראש את המצב התכנוני של הבניין ולא תניח שהפטור חל באופן אוטומטי.
האם כל גג מתאים?
לא קיימת דרישה כללית שלפיה הגג חייב להיות בגודל 100 מ"ר לפחות. ההתאמה תלויה בשטח הפנוי בפועל, בהצללות, בכיוון הגג, במתקנים שכבר נמצאים עליו ובמצבו ההנדסי.
דודי שמש, חדרי מכונות, אנטנות ומעקות עשויים לצמצם את שטח ההתקנה. מהנדס וקבלן סולארי צריכים לבדוק גם אם הגג יכול לשאת את המערכת ואם קיימת גישה בטוחה לצורך התקנה ותחזוקה.
כמה עולה המערכת ומי מממן אותה?
המחיר משתנה לפי הספק המערכת, מספר הפאנלים, סוג הממיר, הקונסטרוקציה, מצב הגג ועבודות החשמל הנדרשות. לכן לא נכון לקבוע שמערכת לבניין עם מספר מסוים של דירות תעלה סכום קבוע.
הבניין יכול לרכוש את המערכת מכספי הדיירים או באמצעות מימון, וכך ליהנות מההכנסה המלאה. אפשרות נוספת היא התקשרות עם חברה חיצונית שמממנת ומפעילה את המערכת בתמורה לחלק מההכנסות או לשכירת שטח הגג.
חשוב להשוות בין משך ההסכם, חלוקת ההכנסות, האחריות, הביטוח והתנאים לסיום ההתקשרות.
אילו יתרונות יכולה המערכת להציע?
מערכת מתאימה עשויה להפחית את הוצאות החשמל המשותף או להוסיף הכנסה לקופת הבניין. משרד האנרגיה מפעיל גם סימולטור שמאפשר לקבל הערכה ראשונית של פוטנציאל הייצור וההכנסה לפי הגג.
עם זאת, אין להבטיח ירידה קבועה בדמי ועד הבית או עלייה בערך הדירות. אלה תוצאות אפשריות התלויות בתפוקה, בעלויות המערכת ובהחלטות הדיירים לגבי השימוש בכסף.
מה חשוב לדעת על תחזוקה ומיסוי?
המערכת אינה דורשת טיפול יומיומי, אך כן זקוקה לניטור, בדיקות תקינות ותחזוקה בהתאם להוראות היצרן. כדאי להכניס להסכם גם שירות של ניקוי פאנלים סולאריים תקופתי, במיוחד באזורים שבהם מצטברים אבק ולכלוך.
נציגות של בית משותף עשויה ליהנות מפטור ממס על הכנסה ממכירת חשמל עד לתקרה הקבועה בחוק ובכפוף לתנאים. מכיוון שהתקרות והכללים עשויים להתעדכן, מומלץ לבדוק את הנתונים מול רואה חשבון או רשות המסים לפני חתימת ההסכם.
לסיכום
התקנת מערכת סולארית בבניין משותף יכולה להיות מהלך כלכלי מוצלח, אבל כדאי להתקדם רק לאחר בדיקת הגג, קבלת כמה הצעות והסכמה כתובה וברורה בין הדיירים. ככל שמגדירים מראש את המימון, האחריות וחלוקת ההכנסות, כך קל יותר לנהל את הפרויקט לאורך זמן.
שאלות נפוצות על התקנת מערכת סולארית בבניין משותף
כמה דיירים צריכים להסכים כדי להתחיל?
נדרשת בדרך כלל הסכמה של בעלי שני שלישים מהדירות, המחזיקים גם בשני שלישים מהרכוש המשותף. לא נדרשת הסכמה מלאה של כל הדיירים.
כמה עולה להתקין מערכת סולארית בבניין משותף?
העלות משתנה לפי גודל המערכת, שטח הגג, מצב התשתיות ומורכבות ההתקנה. לכן כדאי לבצע בדיקת היתכנות ולקבל כמה הצעות מחיר מפורטות לפני קבלת החלטה.
מי משלם על ההתקנה – הדיירים או גורם חיצוני?
אפשר לממן את המערכת מכספי הדיירים או באמצעות הלוואה, וכך ליהנות מההכנסות המלאות. אפשרות נוספת היא לעבוד עם חברה חיצונית שמממנת ומפעילה את המערכת בתמורה לחלק מההכנסות או לדמי שכירות עבור השימוש בגג.
האם הגג שלנו מתאים להתקנה?
לא כל גג מתאים. יש לבדוק את השטח הפנוי, כיוון הגג, רמת ההצללה, מצב האיטום והיכולת ההנדסית של המבנה לשאת את המערכת.
כמה כסף הבניין יכול לחסוך בכל חודש?
גובה החיסכון תלוי בגודל המערכת, בתפוקה, בצריכת החשמל המשותפת ובמסלול שנבחר. כדי לקבל הערכה אמינה נדרש חישוב פרטני לפי נתוני הבניין.
האם יש הטבות מס על הכנסה מחשמל סולארי?
במקרים מסוימים נציגות של בית משותף עשויה ליהנות מפטור או ממסלול מס מיוחד, בכפוף לתקרות ולתנאים הקבועים בחוק. מומלץ לבדוק את הנושא מול רואה חשבון לפני חתימת ההסכם.
האם המערכת דורשת הרבה תחזוקה?
לא מדובר בתחזוקה יומיומית, אך יש צורך בניטור, בדיקות תקינות ושירות של ניקוי פאנלים סולאריים תקופתי בהתאם למיקום, לכמות האבק ולהוראות היצרן.
האם נדרש היתר בנייה?
במקרים רבים מערכת המותקנת על גג קיים עשויה להיות פטורה מהיתר, בכפוף לעמידה בתנאים ולדיווח הנדרש. החברה המתקינה צריכה לבדוק את המצב התכנוני של הבניין מראש.
כמה זמן נמשך התהליך?
משך התהליך משתנה לפי קבלת הסכמת הדיירים, בדיקת הגג, הטיפול באישורים וזמינות ההתקנה. התהליך עשוי להימשך כמה חודשים, אך אין לוח זמנים קבוע שמתאים לכל בניין.
למי פונים כדי להתחיל את התהליך?
כדאי לפנות לכמה חברות סולאריות בעלות ניסיון בעבודה עם בתים משותפים ולבקש בדיקת היתכנות, תחזית תפוקה והצעת מחיר מפורטת.
